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    三個標準!看清你的城市房產是否有價值?

    字號:T|T2020年10月21日 10:02  我要評論(0) 點擊:611

    三個標準!看清你的城市房產是否有價值?

    上周,我們在《風暴來襲!選錯城市,一開始你就輸了!》這篇文章中指出:選錯城市,一開始你就輸了,樓市后半場,資產配置的邏輯已然生變。 然后,就有不少粉絲咨詢我們,西安怎么樣?天津還能買嗎?鄭州是不是不敢碰了?那今天,我們再直接一點聊聊到底如何選城市,才能贏在起跑線! 壹丨人口是萬物基石 2017年,是二線城市掀起搶人大戰的元年,作為通用福利,城市戶口開始與購房名額綁定。單從戶籍人口的增量上來看,無法體現真實的城市吸引力,因為其中不乏有些人取得戶口、買完房以后,就將戶口遷出或不在當地生活。 僅僅是光鮮數字的增加,實際并未給城市建設增磚添瓦。當下政策全面松動,用戶籍人口衡量城市的含金量是遠遠不夠的,城市實際管理人口是一個不錯的指標,更能說明城市體量,但敢于公布的城市都是優質城市,大多城市在這項指標上是發怵的。 廣州實際管理人口超2200萬,其戶籍人口只有953.72萬;成都實際管理人口超2000萬,其戶籍人口1500萬;東莞實際管理人口近1100萬,其戶籍人口200余萬;深圳實際管理人口約2200萬,其戶籍人口494.48萬;...... 那是否有其他的維度可以代替?我認為:城市的在校小學生數量變化,能更真實地反映某城市對于常住人口的吸附能力。 △數據來自各地方統計年鑒 這是全國近10年在校小學生數量增長排名前30的城市,期間雖有全面放開二胎的政策,但2015年10月至今,最大的二胎寶寶還沒到上學的年齡。 在TOP30的城市中,排名靠前、增長率較快的多為全國一線城市、強二線城市及南方強三四線城市,小學生數量增長的背后,是城市長足吸引力的體現,正因如此,成年人才有落戶、安家、生活的意愿,才有圍繞這個城市工作、消費、改善的動機。 2020年中,全中國共有663個城市,而近10年只有27個城市的在校小學生數量在上漲,占比僅為4%!意味著過去十年,中國有96%的城市,在校小學生數量都在減少,當下人口增量已經放緩,這27個城市小學生數量還能增長,難能可貴。 “兒童是祖國的未來”,這27個城市從這項人口指標上已經贏在了起跑線。 貳丨消化政策紅利 掌握城市資源 中國的城鎮化發展,已經由前期的重視“中小城鎮”,轉向“大城市化”發展。在都市圈的建設風口下,城市間的分化會愈發明顯,并非所有地區的房地產都將穩定或增長,只有那些經濟發展向好、人口持續流入、產業集聚的地區,才具有穩定和增長的基礎,遠離都市圈的邊緣城市,就不要去碰了。 而有發展的地區,往往集中在核心城市、都市圈。特別是國家中心城市,人口和產業仍然會進一步集聚,過去幾年一些大城市實施的“搶人大戰”、“招商大戰”,實際上就是這一現象的生動寫照,未來必定會有紅利政策的傾向、優勢資源的優先導入。 前兩天深圳40周年迎來的大禮包就是例子,不僅深圳內部的前海、河套、光明迎來重磅利好,粵港澳大灣區中的東莞、惠州、中山、珠海、廣州,甚至連香港都因此受惠。由深圳領先的粵港澳大灣區已經形成了“一超多強”的發展格局,而這也是未來中國核心城市、都市圈發展的理想模式! 誠然,放眼全國,可能都沒法再去“復制”一個深圳,但深圳的發展軌跡,我們應當知曉。除了不間斷傾斜的政策紅利,最主要的是領導班子能抓住這個紅利,并且全面落實到位,塑造出了良好的營商環境,讓引進產業不斷“供血”經濟,形成良性閉環。 相信在南北方待過,尤其是做過生意的朋友一定深有體會,南北方在營商環境、政企效能、企業文化上有著很大的差別,這也是經濟相差越來越懸殊的根源。這也是為什么東三省、新疆、青海、甘肅、陜西、河北等北方城市持續下行的原因,這些都是經濟實力相對羸弱的省份,反觀南方,以長三角、珠三角為首的城市皆在上漲,這本質上是區域經濟活躍的表現。 經濟活躍的另一則體現則是商業指數。2020年即便遭遇疫情,仍如期公布了全國城市商業指數,榜單被一線及所謂的強一線霸屏,西安5年前還在榜單中的末尾,如今排名全國第九,勢頭洶洶。 其實不用看大數據,也能感受到西安近年來商業氛圍的變化。5年前,提起西安的商圈無外乎鐘樓、賽格,5年后的今天,熙地港、SKP、大融城、大悅城、砂之船奧萊、灃東吾悅廣場等多個大型商場的建立,漸成區域性的商業地標,未來5年,宜家薈萃、城南大悅城等還將進一步豐富城市商業格局。 目前西安東西南北各大運營的商場情況都很不錯,每逢節假日基本都是爆滿的狀態,這說明西安的消費支撐力,這也是收入水平和消費信心的一種體現。 簡單說,城市的第二指標就是資源,而資源決定于你有沒有打好牌的基礎,也就是被“圣上”點名的中心城市,和能打好牌的人,即營商環境。 叁丨怎么看待被人詬病的“房價收入比”? 人口和資源已經保證了這個城市發展沒有問題,但回到能不能買房子的問題還要看最后一個指標:房價收入比! 一季度,易居研究院發布了《2019年全國50城房價收入比》報告: 簡單解釋一下,房價收入比等于一個家庭奮斗多少年可以買房。一線城市的房價收入比明顯高于其他城市,其中,深圳以35.2的房價收入比遙遙領先,也就是說普通家庭工作35年才能在深圳買套房,上海房價收入比25.1,北京房價收入比23.9,廣州房價收入比16.5,與珠海、石家莊相差無幾。三亞位居第二,房價收入比27.6,廈門房價收入比22.8,購房壓力也不小。杭州房價收入比17.7,購房壓力比廣州還大。 一線城市無可厚非,頂級產業、頂級資源,吸引的是全國的需求和資金,即便出現10萬元+/㎡、20萬元+/㎡的房價,不愁沒人接盤。 但二線城市就要當心了,三亞、廈門、石家莊等甚至比廣州還要高,GDP排名與之不符,房價收入比也遠遠大于了當地人口、經濟水平的承載上限,容易大起大落,所以這些城市我們也經常聽到”房價低于地價”、“房價暴跌”的新聞,沒有判斷市場的兩把刷子謹慎入場! 而像長沙6.4的房價收入比,排名全國50,2019年GDP11574億元,排名全國16,小學生增量全國第4,的確是堅定人為意志下,打造出的宜居城市;重慶房價收入比10.1,而其GDP23605.77億元,常住人口破3000萬,在校小學生206萬,全國第一,人口、資源都很強。這類型城市的樓市價值就很穩固,一旦政策放松有巨大潛力! 西安、成都也有著不錯的城市胚子,只要房價穩,把持好城市發展和房價收入的關系,依然有很大發展空間! 當然,這些數據和排名不會一成不變,但從目前發展格局看,像當年深圳逆襲的城市不會出現,如果你是人口/資源雙收縮城市建議盡早出清房產;如果房價收入比虛高的城市投資慎入!“房住不炒”大方針下,買房選城市選區域也本應以穩為主!
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