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    70%房企急欲降價.“甩賣潮”來臨!2021年房價或“全面下跌”?

    字號:T|T2020年10月10日 08:35  我要評論(0) 點擊:1805

    70%房企急欲降價.“甩賣潮”來臨!2021年房價或“全面下跌”?

    過去7年馬不停蹄“套現離場”的李嘉誠曾經說過,“任何一種行業,如有一窩蜂的趨勢,過度發展,就會造成摧殘。”這話用來形容今天的房地產市場,再恰當不過。
     
     
    當前的房地產市場雖未達到“摧殘”的地步,但就目前的發展狀況來看,較前兩年動輒“萬人搶房”、“飆漲30%”的火爆盛況,的確有天壤之別。
     
    這主要體現在三個方面:其一,人口增長率下降、城鎮化率減速、調控不斷升級加碼等,正在抑制房地產行業的發展。尤其是遠離中心城市、人口持續外流、產業單一且毫無競爭優勢的三四線城市,在國家一錘定音“棚改退場”后,更是搖搖欲墜,大有被“打回原形”的趨勢;
     
    其二,開發商賴以生存的高周轉、高負債擴張模式,正在讓他們自食惡果:截止到8月底,全國已經有380家開發商破產倒閉。有智囊預測,在“三條紅線”新政策下,預計到2021年底,全國或至少有5000家房企被淘汰出局。未來10年,80%的房企都會不復存在;
     
     
    其三,房價“只漲不跌”神話被徹底打破,連集人口、產業、資源等于一體的一線城市也沒逃過下跌的命運——公開數據顯示,北京、上海過去兩年多,不少邊緣區域房價整體下跌了10%-15%。尤其是“限商”政策下,商住項目遭遇重大利空,成交量大降90%,價格也是近乎于“腰斬式”下跌。
     
    有人可能會說,為何我們這里的房價還在不斷上漲,開發商、中介的朋友圈,永遠都是“銷售勁爆”、“成交火熱”?
     
    對此,我想說四點:第一,房地產是信息高度不對稱行業,而且賣房的中介、開發商以及一些被利益驅使的專家,永遠都在鼓吹房價上漲,買房宜早不宜晚,這點每個人都應該有清晰的認知; 
     
     
    第二,房價到底跌了沒,看權威機構發布的統計數據便知:房價行情網監測的314個城市中,8月份二手房價格下跌的城市有105個,占比高達34%。值得一提的是,這已經是連續第5個月,二手房價格下跌城市增多。此外,國家統計局前不久發布的8月份房價指數也顯示,8月份全國重點監測的70個大中城市中,有21個城市房價已經跌回了一年前,其中天津跌幅最為明顯。有媒體實地走訪發現,遠郊的很多樓盤降價幅度早已達到驚人的20%-30%,而且二手房已經連續下跌了14個月。
     
    對于這一點,筆者的同學對此最有發言權,因為他在半個月前剛剛買的一套房子,合同還沒有簽完,開發商就采取了打折銷售策略,直接導致這套房子貶值了30萬。
     
     
    第三,70%的房企急降價銷售,樓市“甩賣潮”來臨!
     
    據華夏幸福報道,全國樓市近半年以來的表現都差強人意,一方面是國人的負債率太高,已經沒有加杠桿的空間,疊加今年經濟收入大降,購買力更是嚴重不足;另一方面是絕大多數家庭都有房子,城鎮家庭住房擁有率高達96%,居世界之首,對于這些家庭而言,房地產已經不是剛需;再者,年初的“黑天鵝”事件影響,對開發商的銷售沖擊巨大,尤其是一些毫無特色、無性價比的遠郊新房,更是不招待見,整個上半年幾乎都是“滯銷”狀態。
     
    據易居研究院報道顯示,今年上半年全國有70%的房企沒有完成半年度銷售目標。疊加下半年最后3個月,房企還有1500億債務要還,鑒于國家對融資、負債的管控收緊,現階段開發商能夠補充現金流的唯一方式就是降價銷售。也就是說,70%的房企接下來都有很強的降價銷售促進回款的欲望,即“甩賣潮”即將到來;
     
     
    第四,為了保衛房價,各種奇葩戲碼頻頻上演,這恰恰說明,房價已經到了下跌無法阻擋的地步了——前有河南省第一梯隊房企“統一思想”:堅決不帶頭降價,慘遭黨媒痛批;后有杭州某小區業主集體“掛高價”,形成“價格聯盟”,以此托高小區房價。
     
    業主們自顧自嗨不停,殊不知很多專業人士卻當笑話看。有房產專家痛批此舉是,傷風敗俗,有損市場秩序。同時透露,極少數人的個人行為根本無法扭轉房價大局走勢,最終會發現真正影響價格的還是市場的購買力和購房者的態度。
     
    有中介更直言,太不可思議了,從業這么多年沒見過這樣的業主。不過,極少數的樓盤的一些業主故意掛高房價,最終也是瞎折騰。一則整個市場都在下行,購房者自己會看會問;二則現在信息傳遞這么快,沒有不漏風的墻,這事真被外界知道,最后影響的還是這個小區的整體利益。
     
     
    對于當前各地層出不窮的買房還沒放貸款就虧本的劇情,不久前,地產大佬馮侖一針見血說道,從2021年起,樓市“血虧”的時代來臨了,每個人都要認清這個現實。他直言告誡道,房地產高速擴張時代落下帷幕,跟風閉眼買房躺著賺錢的時代徹底結束了。過去大家不計后果往樓市里沖,每個人都能狠賺一筆,但是未來這種投資房產全民造富時代將不復存在。而且投資稍有不慎,還會出現買房“血虧”的慘劇。 
     
    今年到底該不該買房?他給出的建議是,剛需不要過度關心房價,買房是為了自住。只有拋開房價,才能買到適合自己的好房子,一味追求價格的平衡,往往會發現最終的選擇和自己的需求,不太相稱。對于投資他則告誡到,未來90%的房子投資拿在手里,都會發現最后是“血虧”。因為這些房子未來的漲幅有限,或根本連投資的本錢都收不回來,這就是所謂的樓市正在迎來“血虧”時代。
     
     
    對于購房者來說,還有一個重磅好消息:2021年,房價或迎來“全面下跌”。
     
    為什么這么說?原因有兩個:第一,70%的房企有很強的降價銷售欲望,這表示接下來樓市會迎來“甩賣潮”。尤其是債務期限臨近的房企,降價的力度不僅會很超出絕大多數人的想象,而且降價促銷的日期也會有所提前,大家要著重關注接下來的“十一黃金周”;
     
    第二,開發商的苦日子遠遠沒有結束,或持續到2022年。負債方面:明年才是真正的償債高峰年,僅76家房企的待償債務就高達2.5萬億,比2020年多了1萬億;融資方面:“三道紅線”新政策下,超過90%的房企的融資、降負債壓力更大了,這意味著未來不僅借不到錢,還要抓緊還銀行錢。促進銷售也好,拉動回款也罷,開發商已經別無它選,擺在他們面前的只有“降價”這一條路。
     
    正如經濟學家朱海斌所言,不出意外,2021年開發商降價銷售或成為全年常態。開發商新房市場降價先行,又必然把作用傳導到二手房市場,這就一舉奠定了2021年,房價“全面下跌”的主基調。不過大家也別高興太過頭,畢竟“穩房價”總基調下,房價調整的幅度不可能太大,即所有人期待的“房價大跌”的局面,實現的概率微乎其微。

     

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