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    樓市新邏輯:周期獨立和錯位

    字號:T|T2020年04月28日 09:16  我要評論(0) 點擊:841

    樓市新邏輯:周期獨立和錯位

    今年以來,盡管政策面、資金面并不友好,市場預期也開始轉弱,但房地產開發投資表現穩定,累計增幅維持在10%以上。近期,房地產銷售端也開始呈現出類似開發投資的穩定性。統計局剛剛發布的數據顯示,1-8月全國商品房銷售面積同比下降0.6%,降幅連續兩個月收窄。最近的7、8兩個月,商品房銷售面積分別增長1.2%和4.7%,8月增速創今年單月新高。


    近期,國家表態“不以房地產作為短期刺激經濟的手段”,調控政策趨嚴。同時,貨幣政策鼓勵資金流向民企、小微等實體經濟,而對房地產則啟動“量價雙控”:一是借助貸款定價“新錨”LPR,對房地產設置利率下限、啟動定向加息(二套房貸利率不低于5年期LPR+50個基點);二是對房地產貸款(開發貸款和按揭)重啟規模控制。在此背景下,一二線樓市有所回落。另外,對三四線城市而言,棚改退潮、人口整體外流、開發商撤退等甚囂塵上,早在年初,各界就開始唱衰三四線了。在此情況下,為何全國房地產市場還如此穩定呢?


    筆者認為,樓市前端銷售與后端投資“雙穩定”,與近期房地產的新變化,即樓市在區域之間、城市之間呈現出周期錯位與周期獨立有關。根據國家統計局數據,分區域看商品房銷售,西部地區表現最好,1-8月商品房銷售增長3.8%,遠比東部(下降3.6%)、中部(增長0.5%)要好。照理來說,西部熱點一二線城市少,人口整體外流,經濟基本面不算好,為何商品房市場表現好呢?其實就是周期獨立與錯位。2016年10月開啟的新一輪調控,最大特征就是“一城一策”。庫存大、城區相對老舊的區域,一直受益于“去庫存”和棚改利好。


    中西部一二線城市很少,意味著三四五線樓市表現較好,這與其棚改集中帶來的周期獨立和錯位有關。2019年,全國棚改開工量比2016-2018年的均值下降50%,貨幣化安置也開始退出。市場普遍認為,高度依賴棚改的三四線樓市,將在2019年明顯滑坡。不過,盡管今年棚改開工僅285萬套,但實際施工量400-500萬套,很大一部分是2018年甚至更早的開工。因為,棚改專項貸款(PSL)從授信到批復,再到撥付有時滯,大量項目還在施工前期狀態。


    而且,根據中國家庭金融研究中心的數據,2013-2017年棚改貨幣化安置家庭中,僅20.4%的家庭重新購房。樓市能級低的三四五線城市,住房形式多樣,貨幣化安置落地表現出跨年延長的特征。根據華創證券的研究,2016-2017年吉遼寧湘鄂5個棚改大省,當年貨幣化安置落地購房的平均比例為58%,42%的并未在當年購房,持幣待購的購房行為明顯延長。


    除區域間的周期錯位與獨立外,三四線城市之間也存在周期獨立。一個重要的推動因素,就是城鎮化不同步。基于核心大城市擴張、產業外遷、人口疏導,珠三角、長三角區域內的三四線城市,早早進入高度城市時期。但內地卻是另一幅景象。2018年,湘鄂贛豫四省平均城鎮化率為57.8%、57.1%、55.8%、52.2%,都比全國59.6%的水平要低。但是,上述四省縣城平均城鎮化率分別為43.6%、43.7%、45.8%和40.2%,比全國城鎮化率要低10-20個百分點。這四個省人多地少,還算是城鎮化率較高的,全國還有很多城鎮化率低于50%的三四五線城市。近年來,移動終端普及、“互聯網”傳播,三四五線居民對城市美好生活無比向往。


    這意味著什么?那就是基于分享城市化紅利,基層結婚新三大件(房子、車子、智能手機)的訴求,農村進城買房、回鄉置業、進城打工將經久不息。2019年春節期間,華創證券團隊調研河南省的樓市,漯河市的“剛需項目”(90平米左右),周邊鄉鎮客戶占比達50%;周口市商水縣項目,春節前外出務工客戶占35%,春節后升至70%;商丘市虞城縣項目,春節前外出務工客戶占15%,春節后提升至50%。特別是,那些距省會較遠(不被虹吸)的三四線城市,來自下轄縣鄉鎮的需求很旺盛,也將是這些城市房地產穩定的基石。


    同一個區域內,也存在樓市周期錯位與獨立。“房住不炒”的頂層設計漸進落地,熱點一二線城市首當其沖。未來,調控政策保持穩定、長效機制開始實施,熱點城市樓市整體趨穩,集中在這些城市的需求將向外轉移,這也符合打造都市圈,夯實新“增長極”的高質量發展邏輯。未來,國家將建設幾個大都市圈(比如環北京、粵港澳大灣區、長三角等),也鼓勵這些區域增加供地。不過,都市圈內核心城市供地少,調控嚴格,而外圍供地多,政策相對寬松,顯然鼓勵外圍房地產發展。因此,就出現了都市圈內核心城市與外圍的周期獨立與錯位。

    2019年,被稱為是都市圈元年。粵港澳大灣區、京津冀、長三角城市群、上海大都市圈等“超級都市圈”成形;2月份,發改委發布《關于培育發展現代化都市圈的指導意見》。今年以來,大城市軌道交通建設普遍向外延伸,筆者整理了去年8月份新一輪軌交批復以來,都市圈核心城市或強省會城市的39條線路,45%的線路向外延伸到衛星城或外圍城市。今年,開發商拿地也轉向都市圈內三四線城市,相比核心大城市,這些區域的樓市交易更活躍。

     

    另外,長效機制和“一城一策”結合,強調城市主體責任,意味著同類城市間的聯動性也在下降。單個城市可基于地產與產業、人口、財政間的協調邏輯,在“穩地價、穩房價、穩預期”的前提下,自主調整政策。比如,國家規定,常住人口增加的城市,用地指標可適當增加,這就給樓市周期獨立和錯位提供政策導因。比如,近期珠海放松限購,嘉興公積金“認房不認貸”,湖南臨澧縣啟動購房補貼。另外,若市場明顯下滑,二線城市也可基于“一城一策”適度調整政策,如像長沙購買公寓可入戶、貴陽降低二手房公積金貸款首付比例等。

    這些都導致樓市周期獨立和錯位。另外,同處一個發展區(如珠三角、長三角),由于供地彈性不同、前期地價差異、規劃政策不同,樓市可能也會出現周期獨立和錯位。比如,受益于規劃利好(深珠通道、深中通道規劃建設),供地彈性小,加上2018年市場有所下滑、調控政策適度松動,今年以來中山、珠海、肇慶樓市成交同比高增,而該區域的惠州、佛山則由于2018年市場繁榮,前期供地快速增加,今年累計成交同比下滑(長三角也有類似邏輯)。

    展望今年第四季度及明年,不管是基于國家對于“穩地價、穩房價、穩預期”調控目標的部署,還是基于“一城一策”基調下各地政策微調,抑或各個城市宏觀經濟基本面(人口、產業、規劃等)、房地產市場千差萬別的現狀等判斷,未來各區域、各城市房地產周期錯位和獨立特征繼續顯現,而房地產前端商品房銷售,后端開發投資,依舊會表現出一定的穩定性。

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